Qu’est-ce qu’une VEFA - Vente en l’État Futur d’Achèvement ?

La VEFA, ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, est un contrat de vente conclu entre un promoteur immobilier et un acquéreur pour concrétiser l'achat d'un bien immobilier neuf. La VEFA permet de devenir propriétaire d’un appartement neuf (ou d’une maison) avant la fin de sa construction, grâce à un contrat très encadré juridiquement. Dans la cadre d'un contrat VEFA, l’acte de vente est signé sur la base de plans, de descriptifs précis des matériaux et prestations et d’un cahier des charges. Que vous souhaitiez acheter pour habiter ou pour investir, comprendre la VEFA est indispensable pour sécuriser votre projet immobilier neuf !

Découvrez notre guide complet pour comprendre l’achat sur plan. Pour réussir votre achat d'appartement neuf, voici tout ce qu’il faut savoir sur la VEFA. Définition, étapes d’achat, garanties du neuf et conseils pour réussir votre achat sur plan dans le Grand Ouest, au Mans, à Laval ou à Nantes.

Acheter en VEFA avec LELIEVRE Immobilier

Définition de VEFA : l'essentiel à retenir

Avant d’entrer dans le détail du fonctionnement d'une VEFA, voici les éléments essentiels à retenir lors d'un projet d'achat sur plan.

1. L'achat VEFA consiste à acheter un bien immobilier neuf sur plan. Cet achat est contractualisé tout d'abord par le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) puis ensuite par l'acte de vente VEFA. Le "contrat VEFA" indique un prix, des plans et un descriptif détaillé du bien immobilier neuf (situation, prestations, autorisations d’urbanisme, etc…)..
2. Par le contrat VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier neuf au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Il prend livraison de son logement neuf à la remise des clés après l'achèvement des travaux.
3. L'achat en VEFA protège l'acquéreur grâce à de nombreuses garanties : garantie financière d’achèvement, garantie biennale garantie décennale, garantie de parfait achèvement…
4. Le paiement est échelonné et planifié selon l’avancement des travaux selon une programmation prévue dans le contrat VEFA. Cela sécurise votre investissement et son financement. Le paiement par étapes permet au promoteur immobilier de financer les travaux de construction en réglant les entreprise prestataires au fur et à mesure des entrées de fonds, après émission par le maître d'œuvre des attestations d'achèvement.
5. La VEFA offre des atouts financiers : frais de notaire réduits, TVA réduite, dispositif de financement (PTZ) et défiscalisation (LMNP, LLI...). Mais aussi après l'achat : performances énergétiques optimales, économies d’énergie, valorisation durable, garanties.

Comment fonctionne l’achat VEFA ou achat sur plan ?

Le contrat VEFA : un achat sur plan sécurisé

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement est un contrat par lequel un promoteur s’engage à construire un logement et à vous en transférer la propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Au moment de la signature, le bien immobilier neuf n’est pas encore habitable, mais vous disposez de :

• plans détaillés,
• une notice descriptive complète,
• un prix ferme,
• un calendrier de travaux,
• un échéancier de paiement.

L'achat en VEFA est une forme d’achat très sécurisée et particulièrement adaptée aux primo-accédants (PTZ) comme aux investisseurs (dispositifs fiscaux). À chaque avancée du chantier de construction (lancement des travaux, fondations, murs, hors d’eau, hors d’air…), le promoteur immobilier vous informe et appelle une nouvelle fraction du prix. Le différé entre l’achat et la jouissance du bien permet aux investisseurs immobiliers de planifier l’arbitrage d’un placement ou la fin d’un dispositif défiscalisant sans avancer de trésorerie ni perdre de temps.

Vous savez ainsi où en est votre projet d'achat immobilier neuf et vous suivez un rythme de financement progressif. Cela facilite la gestion budgétaire, le financement bancaire et la visibilité sur les délais.

Quelles sont les étapes d’un achat en VEFA ?

Acheter en VEFA signifie devenir propriétaire par étapes ! De la réservation à la remise des clés, un achat VEFA se déroule selon un parcours clair et rassurant.

Le processus de vente en VEFA pourrait se résumer en 5 étapes clés pour l’acquéreur.

Étape 1 : La signature du contrat de réservation VEFA

Une fois sélectionné le programme immobilier neuf qui répond à vos critères et à votre budget, vous pouvez choisir votre futur bien immobilier neuf. Pour vous attribuer le logement que vous avez choisi, vous signez le contrat de réservation.

Le contrat de réservation vous engage à acheter le logement selon les conditions écrites (prix, dates, qualités de la construction) et à verser un dépôt de garantie consigné sur un compte séquestre spécifique dans une banque ou chez un notaire. Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et peut représenter jusqu’à 5 % du prix d'achat. Son montant est conditionné par la durée des travaux. L'acquéreur doit prouver, dans un délai défini, sa capacité de financement du bien, avec ou sans condition suspensive de financement.

Réciproquement, ce contrat de réservation engage le promoteur immobilier à réserver à l’acquéreur le bien immobilier qui y est décrit. En effet, dans le cadre d'une vente en VEFA, le contrat de réservation décrit le bien immobilier dont il est question : surface, emplacement, prix, descriptif technique…

Le saviez-vous ? Lors d'un achat en VEFA, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires après notification de la signature du contrat de réservation pour revenir sur son engagement d’achat du bien immobilier. Ce délai de rétractation est obligatoire à la signature du contrat de réservation. Il est renouvelé dès lors qu’un ou plusieurs éléments essentiels du contrat de réservation ont été modifiés (surface, date prévisionnelle de livraison…).

Étape 2 : L’obtention du financement

Contrat de réservation à l'appui, vous disposez généralement de 2 mois pour prouver votre capacité à financer le bien. On distingue deux situations :

1. Vous achetez sans financement. Vous disposez des fonds propres nécessaires à l’acquisition et vous transmettez au promoteur ou au notaire un justificatif.
2. Vous sollicitez un financement bancaire. Vous transmettez dès réception les documents fournis par la banque (attestation de demande de prêt dans les 45 jours, accord de principe, offre de prêt éditée).

Étape 3 : La signature de l’acte authentique chez le notaire

L'acte authentique est établi par un notaire. Il formalise la vente et fixe les conditions de la transaction immobilière. L’acte de vente en VEFA protège l’acquéreur de toute situation qui mettrait la construction en péril, le notaire de l’opération est garant de la vérification de ces éléments. Le promoteur immobilier doit avoir obtenu une Garantie Financière d’Achèvement, l'assurance qui garantit au futur propriétaire qu’il sera livré d’un logement achevé.

Un mois avant cette date, l'acquéreur reçoit le projet d’acte de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce délai d’un mois peut être réduit de la seule volonté de l’acquéreur. L’acte de vente comprend toutes les informations sur le logement, les modalités de versement du prix et est accompagné de pièces annexes.

Une fois la signature faite devant notaire, votre achat est officiellement acté ! Vous devenez propriétaire au fur et à mesure des travaux.

Étape 4 : Le suivi de chantier

En tant qu'acquéreur, le promoteur immobilier vous informe régulièrement de l’avancée des travaux de construction. Vous pouvez être informés des grandes avancées. Par exemple : lancement du chantier, mise hors d’eau, mise hors d’air, choix des modifications souhaitées dans votre futur appartement neuf, choix des équipements et des prestations intérieures.

Étape 5 : La livraison du logement

Une fois la construction neuve terminée, le promoteur immobilier procède à la livraison du logement. C’est l’étape ultime où l’acquéreur prend possession du logement qu’il a acheté ! Une visite du bien immobilier neuf est organisée et se termine par la remise des clés à l'acquéreur. A l'issue d'une vente en VEFA, la livraison du bien immobilier neuf s’accompagne du dernier règlement (5%). La livraison marque la fin de l’exécution d’un contrat de vente en VEFA. Mais les garanties qui accompagnent cet achat neuf vont perdurer dans le temps. Jusqu’à 10 ans pour la garantie décennale.

Lors de la livraison, l’acquéreur et la promoteur immobilier établissent ensemble, si nécessaire et d'un commun accord, une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever avant la fin de la première année, en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut compléter ses premières réserves par une liste complémentaire adressée au promoteur immobilier par lettre recommandée avec avis de réception. Les réserves émises par l'acquéreur permettent d'activer les garanties liées à l'achat immobilier neuf.

Quels sont les principaux avantages d'un achat neuf en VEFA ?

Pour les acheteurs, un achat en VEFA permet de réserver un logement dans des quartiers souvent très prisés. Dans le cadre d'un investissement locatif, l'achat VEFA est intéressant car ces programmes neufs permettent d'investir dans des villes où la tension locative est forte.

Que ce soit pour sa résidence principale ou pour un investissement locatif, les principaux avantages d'acheter en VEFA sont liés aux garanties de l'immobilier neuf et aux avantages financiers.

Les garanties de la VEFA : votre achat est protégé

L’un des grands avantages de la VEFA réside dans ses garanties légales obligatoires.

• Garantie financière d’achèvement (GFA). - Elle assure que le logement sera livré, même en cas de défaillance du promoteur. La GFA prévoit que, en cas de défaillance du promoteur en charge de la construction, un établissement financier avance les sommes nécessaires à la réalisation et l’achèvement des travaux.
• Garantie de remboursement. - Elle s’applique en cas de non-achèvement des travaux par une vente annulée. L’acquéreur est remboursé des sommes déjà versées.
• Garantie de parfait achèvement. - Elle couvre toutes les réserves émises à la remise des clés et les désordres constatés lors de la première année suivant la livraison. Le promoteur immobilier est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur et s'assure que l'entreprise concernée remédie au plus vite à ces désordres.
• Garantie biennale. - Elle protège les éléments “dissociables”, c'est-à-dire les équipements (volets, portes, robinetterie, prises et interrupteurs …) et couvre leur réparation et leur remplacement pendant un délai de deux ans à compter de la réception.
• Garantie décennale. - Elle couvre les éléments structurels, c'est-à-dire les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable. Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble.

Grâce à ce cadre juridique, l’achat en VEFA est considéré comme l’un des modes d’acquisition les plus sécurisés sur le marché immobilier.

Les avantages financiers de la VEFA : frais réduits et paiements programmés

Comme tout dispositif, la vente VEFA dispose d’avantages financiers.

• Frais de notaire réduit : 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien.- Ces frais, qui représentent une part importante du coût total d’un achat immobilier, sont moins élevés sur un achat immobilier neuf que sur un bien ancien. Cette économie peut être significative et représenter un gain financier non négligeable pour l’acquéreur.
• TVA réduite : 5,5% sur un logement neuf contre 20% pour un taux de TVA standard sur un logement ancien, sous certaines conditions. Si le programme est éligible, cette réduction de TVA permet aux acquéreurs de réaliser d’importantes économies.
• Prêt à taux zéro (PTZ). - Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt qui permet de financer une partie importante de votre projet immobilier neuf. L'obtention du Prêt à Taux Zéro s'accompagne de certaines conditions décrites dans notre page dédiée. En savoir plus sur le Prêt à Taux Zéro 2025.
• Dispositifs de défiscalisation. - Selon votre situation et votre objectif, vous pouvez optez pour des dispositifs d'investissement permettant de défiscaliser (LMNP, LLI...). N'hésitez pas à consulter nos conseillers spécialisés en immobilier neuf pour vous conseiller sur les solutions d'investissement dans le neuf et établir les simulations selon vos objectifs et vos critères.
• Paiements échelonnés et programmés. - Le paiement sont programmés selon un échéancier précis mentionné dans le contrat de vente, en fonction de l’avancement des travaux de construction. Cela vous permet d'anticiper et de mieux gérer votre budget sans mobiliser l’intégralité de vos solutions de financement dès le départ. A titre informatif, la loi fixe une programmation des paiements lors d'une vente en VEFA qui ne doit pas excéder les plafonds suivants : 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées, 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau et 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble. Les 5% restants sont versés à la livraison du logement.

VEFA et qualité de vie : confort et personnalisation

Au-delà des garanties et des avantages financiers liés à l'achat sur plan, acheter en VEFA vous apporte souvent la possibilité de personnaliser votre logement en choisissant les finitions et équipements ou encore l’agencement intérieur. De plus, acheter un bien immobilier neuf en VEFA permet d'acquérir un logement construit selon les dernières normes en vigueur, offrant ainsi confort thermique, performance énergétique, charges réduites. Grâce à une construction neuves et des équipements récents, vous n'avez pas de travaux à prévoir les premières années.

Ce sont autant d'avantages à prendre compte lorsque vous envisagez un achat VEFA.

Acheter en VEFA avec LELIEVRE Immobilier au Mans, à Laval ou à Nantes

La VEFA s’adresse à tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires ! Elle est particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent planifier un changement de vie ou un investissement futur. La VEFA vous permet d'acheter un logement dans :

• des quartiers en renouvellement ou en essor,
• des zones proches des transports et lieux d'intérêt,
• des pôles universitaires, commerciaux et d'activité,
• des bassins d’emplois attractifs.

Pour s'installer ou investir, les programmes neufs proposés par LELIEVRE Immobilier s’inscrivent pleinement dans ces secteurs recherchés. La VEFA est un dispositif intéressant pour acquérir un logement neuf, mais il est important de bien se renseigner avant de se lancer.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller LELIEVRE Immobilier pour étudier les différents programmes disponibles et choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

Découvrez les programmes neufs LELIEVRE Immobilier

Pour les investisseurs, la VEFA constitue une stratégie d’acquisition particulièrement performante. En achetant un logement neuf sur plan, vous bénéficiez d’un bien immobilier à rentabilité élevée puisque vous investissez dans des villes attractives. Les villes comme Le Mans, Laval ou Nantes, où la demande locative est soutenue, un appartement neuf en VEFA garantit souvent un taux d’occupation élevé. Les garanties légales limitent les risques techniques, tandis que les finitions modernes valorisent le bien sur le long terme. Pour un investissement locatif, la VEFA représente ainsi un choix maîtrisé, durable et idéal pour constituer un patrimoine sécurisé. Le différé entre l’achat et la jouissance du bien permet aux investisseurs de planifier l’arbitrage d’un placement ou la fin d’un dispositif défiscalisant sans avancer de trésorerie ni perdre de temps.