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Vendre en viager : nos conseils pour réussir sa vente

La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier contre le paiement d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur ou d'un deuxième vendeur. Souvent considérée comme un sujet tabou, la vente en viager n'est-elle pas plutôt une solution d'avenir ? C'est avant tout une solution de vente immobilière méconnue qui offre des opportunités pour le vendeur et pour l'acquéreur. Si vous envisagez de vendre en viager, voici tout ce qu'il faut savoir sur les avantages et les inconvénients de la vente en viager.

Tout savoir sur la vente en viager : définition et principe

Vendre une maison ou un appartement en viager est une transaction immobilière aux modalités bien spécifiques qui présente de nombreux avantages tant pour le vendeur du bien immobilier, qui est aussi appelé le "crédirentier", que pour l’acheteur, appelé le "débirentier". Vendre en viager consiste à vendre un bien immobilier en échange du versement régulier d'une somme d'argent appelée "rente viagère" jusqu'à la fin de la vie du vendeur. La vente en viager peut s'accompagner d'un "bouquet", c'est le montant versé comptant à la signature de l'acte de vente en viager.

A noter que le versement de la rente viagère au vendeur (crédirentier) jusqu'à la fin de sa vie, peut être stipulé réversible, à son décès, sur la tête d’une autre personne (conjoint, partenaire, concubin ou tierce personne). La rente viagère peut également être versée à plusieurs bénéficiaires.

On distingue deux types de ventes en viager : vendre en viager libre et vendre en viager occupé.

En savoir plus :

Etre conseillé pour vendre en viager

 

Vendre en viager, quel intérêt ?

Vendre en viager peut être une solution idéale pour les propriétaires à la retraite afin de bénéficier d’un complément de revenus tout en restant chez eux mais aussi pour les investisseurs dans l'optique de profiter de ce placement immobilier pour préparer leur retraite.

 

  • Préparer sa retraite : bénéficier d’un complément de revenus en restant chez soi.
  • Investir : profiter de ce placement immobilier pour préparer sa retraite
  • Anticiper l’avenir : rester indépendant, protéger son conjoint et ses enfants.

 

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

La vente en viager libre est une vente en pleine propriété. Le vendeur cède son bien immobilier à l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente. L'acquéreur peut l’occuper sans attendre le décès du vendeur.

 

Quels avantages de vendre en viager libre pour le vendeur ou crédirentier ?

  • Capital perçu immédiatement (donation possible)
  • Versement d’une rente : revenus supplémentaires sécurisés et garantis à vie
  • Plus de charges : taxes, travaux,...)

 

Quels avantages de vendre en viager libre pour l'acquéreur ou débirentier ?

  • Constitution de patrimoine immobilier, locatif ou non
  • Paiement échelonné dans le temps, sans recours à un emprunt.
  • Bien utilisable immédiatement.
  • Mise en location possible, rente financée par les loyers.

 

Qu'est-ce qu'un viager occupé ?

La vente en viager occupé est une vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation. Cela signifie que le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais il en conserve son droit d’usage et d’habitation, il peut donc continuer à occuper la maison ou l'appartement vendu(e) en viager occupé jusqu’à son décès.

 

Quels avantages de vendre en viager occupé pour le vendeur ou crédirentier ?

  • Dispose de son logement jusqu’à son décès (pour l’habiter ou le louer).
  • Versement d’une rente : revenus supplémentaires sécurisés et garantis à vie.
  • Capital perçu immédiatement (donation possible)

 

Quels avantages de vendre en viager occupé pour l'acquéreur ou débirentier ?

  • Constitution de patrimoine immobilier, locatif ou non
  • Paiement échelonné dans le temps, sans recours à un emprunt.
  • Investissement immobilier à prix réduit.
  • Cadre fiscal favorable (décote sur le prix d’achat).
 
Faites vous accompagner par un professionnel pour vendre en viager

 

Achat ou Vente en viager : les principales questions que vous vous posez

Qu'est-ce que le principe d'aléa ?

Vendre en viager repose sur le principe d'aléa. Il s'agit de cette réalité par laquelle, au moment de la signature de l'acte de vente en viager, ni le crédirentier (vendeur) ni le débirentier (acquéreur) se savent pour quel montant final la maison ou l'appartement en viager sera réellement vendu puisque cela dépend de la date du décès du vendeur.

 

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

Vendre en viager est possible à tout âge. Il n'y a pas d'âge légal pour vendre en viager. Comme vous le lirez plus bas, le bouquet et la rente viagère sont fixés à l'aide d'un barème. Notez que le barème le plus utilisé permet de calculer ces montants pour des personnes de 40 à 105 ans. Cependant, un vendeur trop jeune ou trop âgé sera un frein à la vente en viager. Vendre en viager est conseillé dès 60 ans et c'est entre 75 et 85 ans que le moment est idéal pour vendre en viager. C'est là que la vente en viager sera la plus intéressante à la fois pour le crédirentier et pour le débirentier.

 

Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?

Dans la mesure où le vendeur est en pleine capacité et présente toute l'aptitude de vendre son bien immobilier et s'il en est le seul propriétaire, il n'est pas nécessaire de demander l'accord des héritiers pour vendre en viager.

 

Rente viagère : comment se calcule le prix d'un viager ?

Dans le cadre de la vente immobilière en viager, le Barème Daubry est le plus utilisé et permet de calculer le montant de la rente viagère et du bouquet, selon l’espérance de vie de la personne et la valeur du bien.

La rente viagère est soumise à l’aléa lié à la date de décès du vendeur, personne ne peut donc prédire si une vente ou un achat en viager sera une bonne affaire financière. Ainsi, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

 

Fiscalité : quels sont les avantages fiscaux de la vente en viager ?

Vendre en viager : avantages pour le vendeur

Vendre en viager implique d'un régime fiscal avantageux. En effet, le bouquet est totalement exonéré d'impôt.

La rente viagère est quant à elle soumise à l'impôt sur le revenu mais elle bénéficie d'un abattement fiscal intéressant dont le niveau dépend de l'âge du vendeur (crédirentier) à la date du premier versement de la rente viagère : 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans, 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans, 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans, 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

En outre, le vendeur ne doit pas s'acquitter de la taxe foncières, mais il devra prendre à sa charge la taxe d'habitation s'il occupe le bien.

 

Vendre en viager : avantages pour l'acquéreur

Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de lui permettre d'échelonner ses paiements au travers du bouquet puis de la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit. Mais la grande différence entre le viager et le crédit immobilier est que l'acquéreur est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et ainsi, en conséquence, aucun frais ne s’y attache.

 

Etre bien conseillé pour vendre ou acheter en viager

 

Etre accompagné par un conseiller immobilier pour vendre en viager

Comme pour la vente de tout bien immobilier, pour vendre votre maison ou votre appartement en viager, il est indispensable de se faire accompagner d’un professionnel de l'immobilier. Chez LELIEVRE Immobilier, les négociateurs immobiliers sont formés à la vente en viager après avoir suivi une formation dispensée par un notaire spécialisé. Nos conseillers immobiliers sauront donc ailleurs vous aiguiller pour déterminer quand est le meilleur moment pour vendre en viager mais aussi pour calculer le montant du bouquet et de la rente viagère, et enfin, bien entendu, pour rechercher un acquéreur et vous accompagner dans la négociation entre vendeur et acheteur.

 

Vous avez un projet de vente en viager ?

Pour construire votre projet de vente en viager et pour faire une estimation de votre bien immobilier, contactez les conseillers LELIEVRE Immobilier.