Vente à soi-même et fiscalité : comprendre les avantages de l’OBO immobilier

La vente à soi-même, appelée OBO immobilier (Owner Buy Out), est une stratégie patrimoniale qui permet à un particulier de se vendre un bien à une société qu’il contrôle. Cette opération offre la possibilité de faire une double optimisation. En effet, la vente à soi-même permet tout d'abord de structurer et de protéger son patrimoine immobilier. L'OBO présente également l'avantage de permettre une optimisation fiscale.

Voici comment la vente à soi-même est un outil d'optimisation fiscale, notamment sur l'IFI, et de structuration du patrimoine.

Vente à soi-même et fiscalité : comment fonctionne l'OBO immobilier ?

L’OBO consiste à vendre un bien immobilier détenu dans votre patrimoine direct à une société dont vous êtes associé. Cette vente à la société que vous contrôlez permet de générer de la trésorerie disponible immédiatement pour un nouvel investissement. Le bien immobilier concerné par cet OBO immobilier reste dans votre patrimoine indirect, par l'intermédiaire de la société que vous contrôlez. Cette opération de vente à soi-même est un effet immédiat sur votre fiscalité. Nous vous expliquons comment et pourquoi dans cette page, avec des simulations concrètes.

Quels sont les avantages de la vente à soi-même sur la fiscalité ?

Si l'on doit résumer l'OBO immobilier et ses avantages sur la fiscalité, et en particulier sur l'IFI, voici le principe de fonctionnement de la vente à soi-même et ses points clés.

1. Achat du patrimoine détenu en direct par une société . Le contribuable loge son patrimoine immobilier dans une société. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne concerne que les biens immobiliers détenus directement par le foyer fiscal. Vous remplacez ainsi un actif immobilier personnel par un actif détenu au travers des parts de la société créée pour porter l'OBO immobilier.
2. Financement de l'achat par un emprunt bancaire. La société rachète le bien immobilier. Cet achat est financé par de la dette bancaire, cela crée un effet de levier.
3. Réduction de l'assiette taxable. Comme les dettes sont déductibles, l’endettement contracté par la société réduit mécaniquement la base taxable IFI. De plus, les loyers sont perçus par la société (assujeti à l'impôt sur les sociétés - IS) et n'impactent plus votre propre fiscalité (impôts sur le revenu - IR).
4. Trésorerie (ou cash) disponible immédiatement. En contrepartie de la vente de son patrimoine immobilier à la société, le contribuable perçoit du cash correspondant au prix de cession. Il peut en disposer pour l'investir dans des actifs non immobiliers tels que des valeurs mobilières, contrats de capitalisation, assurance-vie…). Ces derniers ne sont pas soumis à l’IFI.

Par l'opération d'OBO, la valeur taxable du patrimoine immobilier chute fortement. L'OBO immobilier permet de réduire l'IFI. Dans certains cas, il permet même de l'annuler.

Optimisation fiscale, OBO et IFI : simulations concrètes

Voici des études de cas concrètes proposées à nos clients pour simuler l'effet d'optimisation fiscale d'une vente à soi-même.

🔹 Situation de la fiscalité avant OBO

Un contribuable détenant un patrimoine immobilier de 2,5 M€, donc soumis à l'IFI, doit payer annuellement un impôt de 10 900 €. Comment calculer l'IFI ?

• Patrimoine immobilier net taxable : 2,5 M€
• Barème IFI appliqué par tranches :

➡️ IFI dû AVANT OBO immobilier = 10 900 € par an

🔹 Après mise en place d’un OBO

Pour une simulation plus précise de l'effet d'optimisation fiscale de l'OBO, nous distinguerons trois cas selon le niveau d'endettement. Dans chaque cas, les liquidités issues de la vente entrent dans le patrimoine personnel du contribuable vendeur. Elles peuvent être nouveau réinvesties dans du patrimoine immobilier ou financier.

CAS 1 : OBO immobilier avec 100 % d'endettement

• Bien vendu à une société contrôlée par le contribuable : 2,5 M€
• Financement : 100 % par emprunt bancaire
• Dette bancaire déductible : 2,5 M€
• Base nette taxable : 0 €

➡️ IFI dû APRES OBO immobilier = 0 €

CAS 2 : OBO immobilier avec 70 % d'endettement

• Bien vendu à une société contrôlée par le contribuable : 2,5 M€
• Financement : 70 % par emprunt bancaire
• Dette bancaire déductible : 1,75 M€
• Base nette taxable : 750 000 €, inférieure à 1,3 M€
• Barème IFI appliqué par tranches : la basse nette taxable est inférieure à 800 000 €. Le contribuable bénéficie d'une exonération de l'IFI.

➡️ IFI dû APRES OBO immobilier = 0 €

CAS 3 : OBO immobilier avec 50 % d'endettement

• Bien vendu à une société contrôlée par le contribuable : 2,5 M€
• Financement : 50 % par emprunt bancaire
• Dette bancaire déductible : 1,25 M€
• Base nette taxable : 1,25 €
• Barème IFI appliqué par tranches : la basse nette taxable est inférieure à 1,3 M€. Le contribuable n'est pas assujetti à l'IFI.

➡️ IFI dû APRES OBO immobilier = 0 €

Dans ces trois simulations de calcul de la fiscalité après une vente à soi-même, que l'OBO immobilier soit financé à 50, 70 ou 100 % par la dette, l'IFI est annulé. Sur un patrimoine immobilier de 2,5 M€, le gain fiscal annuel est de 10 900 €, tout en conservant la maîtrise du bien. Nos simulations mettent en avant le gain fiscal sur l'IFI mais, comme nous l'avons précisé plus haut, l'opération de vente à soi-même a également des avantages sur la fiscalité du propriétaire initial du bien (impôts sur le revenu - IR).

Ces différentes simulations illustrent concrètement le mécanisme de la vente à soi-même sur la fiscalité, en particulier l'optimisation fiscale permise par l'OBO sur l'IFI. Cependant, chaque situation doit être précisément étudiée avec un conseiller patrimonial. Seul un professionnel de la gestion de patrimoine peut valider la pertinence, la légalité et la sécurité du montage.

Quels sont les principaux objectifs de la vente à soi-même ?

Au-delà de l'optimisation fiscale et de la réduction de l’IFI, la vente à soi-même est une stratégie d'optimisation globale de votre patrimoine. L'OBO immobilier a en effet de nombreux avantages.

• Réduire la pression fiscale, notamment réduire ou annuler l’IFI.
• Amortir fiscalement le bien et réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Après une opération d'OBO immobilier, les loyers ne sont plus perçus à titre personnel par le propriétaire du bien immobilier mais par la société. Cela implique une économie d'impôt.
• Générer de la trésorerie : les fonds issus de la vente peuvent être réinvestis ou placés.
• Préparer la transmission de son patrimoine sans en perdre la jouissance.
• Sécuriser son patrimoine immobilier via une structure plus souple et fiscalement avantageuse.

Vente à soi-même et fiscalité optimisée : les précautions à prendre

La vente à soi-même un outil puissant de gestion de patrimoine pour les contribuables qui souhaitent optimiser leur fiscalité, notamment lorsqu'ils sont assujettis à l’IFI. Plusieurs éléments essentiels sont à prendre en compte pour réussir cette opération stratégique. Pour mettre en place une stratégie d'optimisation fiscale en utilisant la vente à soi-même, il est essentiel d'être accompagné d'un professionnel car de nombreux points de vigilance doivent être pris en compte. Pour éviter l’abus de droit fiscal, le montage de l'OBO immobilier doit rester réel, cohérent et motivé économiquement.

L’administration fiscale peut requalifier l’opération s’il s’agit d’un montage artificiel destiné uniquement à éviter l’impôt !

Intégrer l’OBO à votre stratégie globale de gestion de patrimoine

L’OBO n’est pas une solution isolée ! Elle s’intègre dans une vision globale du patrimoine, tenant compte de vos objectifs de transmission, de revenus et de fiscalité.

👉 Pour aller plus loin sur ce sujet très complet, découvrez notre autres pages conseils liés à l'OBO immobilier :

• OBO immobilier et IFI : la stratégie pour réduire ou annuler l’Impôt sur la Fortune Immobilière
• Comprendre l’IFI : calcul, barème et décote 2025

Chaque cas est unique. Faites évaluer l’impact réel d’un OBO sur votre patrimoine et sur votre IFI. Le service Conseil en Gestion de Patrimoine accompagne chaque client avec une étude personnalisée, un bilan patrimonial et la proposition d'une stratégie patrimoniale argumentée, chiffrée et planifiée.

FAQ – Vente à soi-même et fiscalité, pour aller plus loin !

1. Quelle est la fiscalité applicable à une vente à soi-même (OBO immobilier) ?

L’OBO immobilier consiste à vendre un bien détenu en nom propre à une société que vous contrôlez. Sur le plan fiscal, vous réalisez une cession réelle, soumise aux droits d’enregistrement et, le cas échéant, à la plus-value immobilière. Cependant, cette société peut amortir le bien, déduire les intérêts d’emprunt et réduire fortement la base imposable à l’IFI, ce qui rend l’opération avantageuse à long-terme.

2. Pourquoi la vente à soi-même permet-elle de réduire ou d’annuler l’IFI ?

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne s’applique qu’aux biens immobiliers détenus directement. Or, après un OBO, le bien est détenu par une société et non plus en direct par le contribuable. Vous ne déclarez donc à l’IFI que la valeur nette de vos parts sociales, diminuée des dettes et de la fraction non immobilière. Dans de nombreux cas, cette structure fait sortir une grande partie du patrimoine de l’assiette taxable, voire annule totalement l’IFI.

3. Vente à soi-même et fiscalité : quels sont les risques fiscaux liés à un OBO immobilier ?

Le principal risque est la requalification pour abus de droit fiscal. L’administration peut contester l’opération si elle estime qu’elle a été mise en place uniquement pour éluder l’impôt, sans justification économique ou patrimoniale réelle. Pour sécuriser le montage, il est essentiel de s’entourer de professionnels du conseil en gestion de patrimoine et de la fiscalité.

4. Comment se calcule la plus-value lors d’un OBO immobilier ?

Lors de la vente à la société, la plus-value immobilière est calculée selon les règles habituelles. Toutefois, dans de nombreux cas, cette plus-value est limitée ou neutralisée grâce à l’ancienneté du bien (exonération totale au-delà de 3 ans).

5. Est-il possible de faire un OBO immobilier via une SCI à l’IR ?

Non, l’intérêt fiscal d’un OBO repose sur la soumission à l’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI à l’IR ne permet pas d’amortir le bien ni de sortir de la base de l’IFI. C’est pourquoi les experts patrimoniaux recommandent de recourir à une société à l’IS pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux et comptables de la vente à soi-même.