OBO immobilier et IFI : la stratégie pour réduire ou annuler l’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne chaque année des milliers de contribuables français possédant un patrimoine immobilier conséquent. Pour ces ménages, la facture fiscale peut représenter une charge importante, venant diminuer la rentabilité de leurs investissements. Dans ce contexte, l’OBO immobilier (Owner Buy Out), aussi appelé vente à soi-même, apparaît comme une solution pertinente. Ce montage juridique et financier permet non seulement de réorganiser son patrimoine, mais aussi de réduire, voire d’annuler l’IFI.

Dans cet article, nous allons explorer en détail le lien entre OBO immobilier et IFI, ses avantages, ses risques et les conditions de réussite d’une telle opération patrimoniale.

Qu’est-ce que l’IFI ? Comprendre l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Définition et seuils d’imposition

L’IFI a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) en 2018. Contrairement à son prédécesseur, il se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier.

• Seuil d’imposition : un foyer fiscal est assujetti à l’IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Barème progressif : de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches de patrimoine.

Comment se calcule l’IFI ?

La base de l’IFI correspond à la valeur de vos biens immobiliers (résidence principale, secondaire, biens locatifs, terrains…) diminuée des dettes déductibles (emprunts en cours, frais liés à l’acquisition, etc.).

L’assiette de l’IFI inclut :

• les biens immobiliers détenus en direct,
• les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI) au prorata de l’actif immobilier,
• les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété selon les cas).

Sont exclus du calcul de l’IFI : certains biens professionnels et les placements financiers. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

Qui est concerné par l’IFI ?

• Les particuliers détenant un patrimoine immobilier important,
• Les familles disposant d’immeubles de rapport,
• Les investisseurs locatifs patrimoniaux.

L’IFI touche donc une catégorie spécifique de contribuables pour qui l’optimisation fiscale devient un enjeu majeur. Pour en savoir plus, suivez ce lien pour comprendre l'IFI et tout savoir sur l'impôt sur la fortune immobilière.

Qu’est-ce qu’un OBO immobilier (vente à soi-même) ?

Définition et principe de l’OBO immobilier

Un OBO immobilier (Owner Buy Out) est une opération par laquelle un particulier vend un ou plusieurs de ses biens immobiliers à une société qu’il contrôle, souvent une SCI. On parle ainsi de “vente à soi-même”.

Cette société rachète le bien grâce à un financement bancaire. Le vendeur devient alors associé de la société, et perçoit le produit de la vente.

Le fonctionnement concret

1. Création d’une personne morale (SCI, SARL, SAS...) contrôlée par le propriétaire.
2. La société contracte un emprunt bancaire pour acquérir le bien.
3. Le bien est vendu à la société au prix du marché (validé par un expert si nécessaire).
4. Le vendeur encaisse le produit de la vente et détient désormais des parts sociales de la société.

Les principaux avantages patrimoniaux de l’OBO immobilier

• Obtenir de la trésorerie : dégager des liquidités en conservant le bien dans son patrimoine indirect,
• Préparer la transmission du patrimoine en donnant des parts sociales,
• Optimiser la fiscalité (amortissements, déduction des intérêts d’emprunt),
• Réduire son IFI en diminuant la base taxable.

OBO immobilier et IFI, pourquoi est-ce une solution efficace ?

Comment réduire l’IFI par l'OBO Immobilier ? Réduction de la base taxable.

L’IFI ne taxe que le patrimoine immobilier net. En réalisant un OBO, le contribuable cède son patrimoine immobilier à une " société holding".  Le bien immobilier sort ainsi du patrimoine personnel du contribuable pour entrer dans une société. L'achat du patrimoine immobilier par la société est financé par la dette bancaire (effet de levier). Or, les dettes bancaires sont déductibles de l’IFI. L'endettement contracté par la société réduit mécaniquement la base taxable de l'IFI.

Ainsi, le contribuable conserve la propriété du bien par l’intermédiaire de la société. L’IFI calculé sur les parts de la société est moindre. De plus, le contribuable perçoit de la trésorerie (cach issu du prix de vente du bien) qu'il peut placer en actifs non-immobiliers non soumis à l'IFI : valeurs mobilières, contrats de capitalisation, assurance-vie...

Découvrez notre simulation de calcul de l'IFI, avant et après un OBO immobilier

Pour vous aider à mieux comprendre, voici en quelques chiffres l'illustration de l'impact de l'OBO immobilier sur le calcul de l'IFI.

• SITUATION INITIALE, MONTANT DE VOTRE IFI AVANT L’OBO IMMOBILIER : Un contribuable détient directement un patrimoine immobilier de 2,5 M€, entièrement taxable à l’IFI (patrimoine net taxable).
• HYPOTHESE FINALE, MONTANT DE VOTRE IFI APRES L'OBO IMMOBILIER : Le contribuable cède son patrimoine immobilier à une " société holding". L'achat du patrimoine immobilier par la société est financé par la dette bancaire qui réduit mécaniquement la base taxable de l'IFI.

Quel est le montant de l'IFI annuel dû avant et après l'opération d'OBO immobilier ?

En conclusion, une opération d'OBO bien structurée permet de ramener la base imposable sous le seuil de 1,3 M€, voir à 0 € ! Dans ce cas, le gain est récurrent tant que la dette subsiste et que le trésorerie générée par la vente est placée sur des supports non concernés par l'IFI.

Transformation du patrimoine immobilier en liquidités non taxées

En réalisant un OBO, vous transformez une partie de votre patrimoine immobilier en liquidités. Les liquidités issues de la vente ne sont pas soumises à l’IFI, sauf si elles sont réinvesties dans de l’immobilier. Cela permet de réduire fortement l’assiette taxable.

Peut-on annuler totalement l'IFI grâce à l'OBO immobilier ?

OBO immobilier et IFI : comment annuler l'impôt ?

Dans certains cas, si le montage est bien structuré et que le niveau d’endettement est suffisant, l’OBO peut permettre de ramener la base imposable en dessous du seuil imposable de 1,3 M€ et donc de supprimer l’IFI. Ce montage peut entraîner d’autres avantages fiscaux indirects. Les intérêts de l’emprunt contracté par la société sont déductibles des revenus fonciers. Dans une SCI soumise à l’IS, le bien peut être amorti, réduisant encore la fiscalité.

Mais attention ! Le montage doit avoir une véritable justification économique !

Les précautions à prendre avant de réaliser un OBO immobilier pour réduire l’IFI

Un OBO ne doit pas être réalisé dans le seul but d’éluder l’IFI. Si l’opération est jugée artificielle, elle peut être requalifiée en abus de droit fiscal, entraînant pénalités et redressements. Pour être valide, l’opération doit répondre à une logique économique réelle : financement de nouveaux projets, préparation de la transmission, diversification du patrimoine…

A noter également que la réalisation d’un OBO immobilier implique des frais à prendre en compte : frais de notaire et bancaires, honoraires d’experts (notaire, avocat…).

L’accompagnement de professionnel de la gestion de patrimoine est indispensable pour sécuriser l’opération.

En effet, lors d'une opération d'OBO immobilier, il faut notamment tenir compte : 

• du coût de financement (intérêts bancaires, frais de montage),
• des conséquences civiles et fiscales (plus-valeurs éventuelle, structuration en holding),
• de la durée de l'opération et du traitement par l'administration.

Quelles sont les autres stratégies patrimoniales pour réduire son IFI ?

L’OBO immobilier n’est pas la seule solution d’optimisation de l’IFI. D’autres leviers existent :

• Donations ou démembrement de propriété : réduire la base taxable en transmettant une partie du patrimoine.
• Investissements éligibles : souscription à des fonds d’investissement dans les PME, diversification vers des actifs non taxables.
• Diversification patrimoniale : investir dans des actifs non soumis à l’IFI (valeurs mobilières, assurance-vie, etc.).

Pour réussir un OBO immobilier orienté IFI : contactez votre conseiller en gestion de patrimoine LELIEVRE Immobilier ! Nous vous accompagnons pour transformer l’OBO immobilier en un levier d’optimisation fiscale et de valorisation patrimoniale performante et sécurisée.

• Étude personnalisée de votre situation et de votre exposition à l’IFI.
• Simulation d’impact d’un OBO sur votre fiscalité.
• Conseil sur la création d’une société adaptée (SCI, etc.).
• Accompagnement dans la recherche de financement bancaire.
• Suivi patrimonial à long terme.

FAQ – OBO immobilier et IFI

Comment payer moins d’IFI ?

Plusieurs solutions existent pour réduire le montant de l’IFI. On peut payer moins d’IFI grâce à l’OBO immobilier, au démembrement de propriété, à des donations ou via des investissements défiscalisants.

L’OBO immobilier permet-il d’annuler l’IFI ?

Oui, dans certains cas, l’OBO immobilier permet de ne plus payer l’IFI l’endettement. C’est possible si le montage réduit la base taxable sous le seuil d’imposition de 1,3 M€.

Quels sont les risques fiscaux liés à un OBO immobilier ?

Le risque principal est une requalification pour abus de droit si l’opération n’a pas de justification économique réelle.

Est-ce que l’OBO est adapté à tout le monde ?

Non, l’OBO immobilier n’est pas une opération patrimoniale adaptée à tous les profils. Il concerne surtout les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 M€.

Quelle différence entre OBO immobilier et SCI classique pour l’IFI ?

La SCI classique permet la détention, mais sans effet direct sur l’IFI. L’OBO introduit un levier via l’endettement.