OBO immobilier - Owner Buy-Out : la vente à soi-même pour optimiser son patrimoine

L'OBO immobilier, ou "Owner Buy-Out" est une stratégie patrimoniale d'optimisation fiscale de plus en plus prisée par les investisseurs avertis et les dirigeants d'entreprise. Cette opération financière, également appelée "vente à soi-même", permet à un propriétaire de bien immobilier de dégager des liquidités par la vente de son bien immobilier à une société qu'il détient (souvent une SCI). L'OBO immobilier permet de générer de la trésorerie mais aussi l'optimisation fiscale et la transmission du patrimoine. Comment ça marche ? LELIEVRE Conseil en Gestion de Patrimoine vous accompagne dans cette opération patrimoniale pour la sécuriser et maximiser ses avantages.

Qu'est-ce qu'un OBO immobilier (Owner Buy-Out) ou vente à soi-même ?

Traduit littéralement de l'anglais, le terme "Owner Buy-Out" signifie "rachat par le propriétaire".

L'OBO immobilier est une opération financière et patrimoniale qui permet au propriétaire de vendre un ou plusieurs biens immobiliers locatifs à soi-même. Cette vente est réalisée au profit d'une société dont il a le contrôle. 

Le principe est simple :

• Le propriétaire cède son bien immobilier à sa société, souvent une SCI. Le propriétaire vendeur en est le principal associé ou le gérant.
• La société finance cette acquisition souvent grâce à un emprunt auprès d'un établissement bancaire. C'est la société qui achète le bien immobilier qui souscrit l'emprunt.
• Les loyers issus de la location du bien immobilier sont perçus par la société. Ils lui permettent de couvrir les mensualités de l'emprunt bancaire souscrit pour l'OBO immobilier.
• Le vendeur perçoit le produit de la vente et détient désormais des parts sociales au lieu du bien en direct.

Ainsi, grâce à l'un OBO immobilier, le rachat à soi-même permet de transformer un actif immobilier en liquidités, tout en continuant à contrôler le bien via la société.

Pourquoi réaliser un OBO immobilier ou vente à soi-même ?

L'OBO immobilier répond à des objectifs stratégiques majeurs de gestion de patrimoine. Cette opération est essentielle dans le cadre de la stratégie de gestion de patrimoine d'un propriétaire bailleur.

• DEGAGER DE LA TRESORERIE : obtenir un capital immédiat et rester propriétaire de son bien immobilier

La vente dans le cadre de l'OBO immobilier permet de convertir une partie de son patrimoine immobilier en liquidités. Le propriétaire vendeur peut disposer librement des liquidités dégagées par cette vente à soi-même, tout en restant propriétaire de son bien immobilier par l'intermédiaire de la société créée. Il est à noter que si un crédit bancaire en cours le bien immobilier, il doit être remboursé. Ces liquidités issues de l'OBO immobilier peuvent être réinvesties dans d’autres projets immobiliers, financiers ou entrepreneuriaux.

• OPTIMISER SA FISCALITE : réduire ses impôts

L'OBO immobilier a pour conséquence directe de réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Après une opération d'OBO immobilier, les loyers ne sont plus perçus à titre personnel par le propriétaire du bien immobilier mais par la société. Cela implique une économie d'impôt.

La vente à soi-même permet également de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment en matière de taxation des plus-values.

La société qui rachète le bien peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté. En cas de SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le bien peut également être amorti, réduisant ainsi la charge fiscale.

• SECURISER ET TRANSMETTRE SON PATRIMOINE

Transmettre des parts sociales est souvent plus simple que céder directement un bien immobilier. L’OBO facilite la succession et permet d’anticiper une transmission progressive tout en optimisant les droits de donation.

L'OBO immobilier s'intègre dans une stratégie de gestion de patrimoine. C'est un outil efficace pour préparer la transmission de votre patrimoine immobilier de façon anticipée et optimisée. Si vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine, vous pouvez céder des parts de la société en pleine ou en nue-propriété à vos enfants.

• DEVELOPPER ET DIVERSIFIER SON PATRIMOINE

L’interposition d’une société permet au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier de l’effet levier du crédit pour accroître son patrimoine. Suite à une opération de vente sous forme d'un OBO immobilier, le capital issu de la vente du bien immobilier peut être utilisé pour de nouveaux investissements permettant de développer ou diversifier votre patrimoine.

Quelles sont les étapes d'une opération d'OBO immobilier ?

Pour vendre son bien immobilier dans le cadre d'une opération d'OBO immobilier, il est conseillé de faire accompagner par un professionnel. Plusieurs points devront faire l’objet d’une vigilance particulière. Il est indispensable d’être bien accompagné pour réaliser cette opération en toute sérénité.

LELIEVRE Conseil en Gestion de Patrimoine vous conseille dans toutes les étapes clés d'une opération de vente à soi-même :

Avant l’opération

1. Étude de faisabilité et définition de l’objectif patrimonial.
2. Estimation de la valeur du bien immobilier par un professionnel indépendant.
3. Création de la société, souvent une SCI, si elle n’existe pas déjà.
4. Recherche de financements auprès d’un établissement bancaire.

Pendant l’opération

1. Réalisation de la vente immobilière
2. Signature de l’acte de vente devant notaire.
3. Mise en place du crédit bancaire au profit de la société.
4. Cession du bien et transfert de propriété juridique.

Après l’opération

1. Le vendeur détient désormais des parts sociales.
2. La société rembourse le prêt grâce aux loyers ou revenus générés.
3. Le propriétaire bénéficie de liquidités nouvelles tout en gardant un contrôle indirect sur son bien.

Quels sont les avantages de l'OBO immobilier dans le cadre de la gestion de votre patrimoine ?

En utilisant efficacement les mécanismes de l'OBO, vous pouvez prendre des décisions éclairées pour la gestion de votre patrimoine. Un OBO immobilier présente, en effet, de nombreux atouts pour un investisseur ou un particulier souhaitant optimiser son patrimoine :

• Liquidité immédiate : récupération de fonds disponibles.
• Transmission facilitée : cession progressive des parts sociales possible.
• Optimisation fiscale : déduction des intérêts d’emprunt et amortissement du bien dans certains cas.
• Diversification patrimoniale : possibilité de réinvestir dans d’autres actifs.
• Protection du patrimoine : mise à l’abri d’un bien dans une société distincte.

Comme toute stratégie patrimoniale, l’OBO immobilier doit être encadré et justifié. Il est donc essentiel de se faire accompagner par des professionnels pour éviter les écueils fiscaux et maximiser les bénéfices.

Chez LELIEVRE Immobilier, nous vous accompagnons à chaque étape de cette opération complexe pour vous assurer une réalisation optimisée. N'hésitez pas à contacter LELIEVRE Conseil en Gestion de Patrimoine pour établir un bilan personnalisé de votre situation patrimoniale et échanger sur votre stratégie patrimoniale, en intégrant l'opération d'OBO immobilier. Notre objectif : transformer l’OBO en une opération vertueuse, créatrice de valeur et sécurisée dans la durée.