Comprendre l’IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt qui concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Créé en 2018 pour remplacer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), il vise exclusivement les biens immobiliers, qu’ils soient détenus en direct ou via des sociétés civiles (SCI, sociétés patrimoniales, etc.).

Dans cette page, nous vous expliquons en détail qui paie l’IFI, comment il se calcule, quel est son barème, et comment fonctionne la décote.

Ce qu'il faut retenir au sujet de l'IFI !

• L’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€.
• Le barème est progressif par tranches à partir de 800 000 €.
• La décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€ permet d’atténuer l’imposition.
• L’IFI peut être optimisé ou annulé grâce à des stratégies patrimoniales adaptées, dont l’OBO immobilier.

Qui paie l’IFI ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France si la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le calcul Le patrimoine de l'IFI prend en compte le patrimoine du foyer fiscal (personne seule, couple marié, pacsé ou concubin notoire et enfants mineurs).

Vous êtes concerné par l'IFI si vous faites partie des :

• Contribuables résidents en France : ils sont imposés sur l’ensemble de leurs biens immobiliers, situés en France et à l’étranger.

• Contribuables non-résidents : ils sont imposés uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France.

Quel est le barème IFI 2025 ?

Comme pour l'impôt sur le revenu (ISR), le barème de l’IFI est progressif, Il s’applique à partir de 800 000 € de patrimoine immobilier net taxable et le taux d'imposition est degrassif et s'applique par tranches.

Comment se calcule l’IFI de son patrimoine immobilier ?

Quelles sont les étapes de calcul de l'IFI ?

Le calcul de l’IFI se fait en quatre étapes distinctes.

1. Recenser le patrimoine immobilier imposable

Il s'agît de tous les biens immobiliers qui peuvent être concernés par l'IFI :

• Biens et droits immobiliers détenus en direct (résidence principale, résidences secondaires, immeubles locatifs, terrains....)
• Parts ou actions de sociétés (SCI, SCPI, OPCI, sociétés commerciales) à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers.
• Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage..., selon règles spécifiques).

2. Déterminer la valeur vénale du patrimoine immobilier au 1er janvier

Il s'agît de l'estimation de la valeur de marché, éventuellement avec une décote. C'est le cas, par exemple, pour un bien loué ou pour des parts de SCI.

3. Appliquer les exonérations

On distingue les types d'exonérations suivant pour déterminer la base de calcul de l'IFI.

• Exonération totale pour les biens professionnels affectés à l’activité principale,
• Exonération partielle pour les bois et forêts, biens ruraux loués à long terme, etc,
• Abattement de 30 % sur la résidence principale, si elle est détenue en direct.

4. Soustraire les dettes déductibles (sous conditions)

Les dettes suivantes peuvent, sous certaines conditions, être déduites de la base taxable de l'IFI.

• Emprunts immobiliers contractés pour l’acquisition, la réparation, l’entretien, l’amélioration, la construction ou la conservation des biens imposables.
• Dettes existant au 1er janvier, dûment justifiées.
• Certaines dettes sont plafonnées ou exclues. Par exemple : prêts in fine, dettes auprès de proches, etc.

Par ces quatre étapes successives, on obtient ainsi le patrimoine net taxable dont le calcul est plus simplement exprimé par la formule ci-après :

👉 Base taxable de l'IFI = Valeur brute du patrimoine immobilier imposable – exonérations – dettes déductibles.

Le mécanisme de décote de l'IFI

L’IFI ne s’applique que si le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal dépasse 1,3 M€. Cependant, il existe un mécanisme de décote. dont l'objectif est d'éviter un "saut" brutal d'imposition.

Aindi, lorsque la valeur nette taxable du patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 M€, le mécanisme de décote permet d’atténuer l’entrée dans l’impôt.

La formule de décote de l'IFI lorsque la patrimoine immobiliet net taxable est copris entre 1,3 et 1,4 M€ est la suivante : 17 500 € - (1,25 % x valeur nette taxable). Le montant de la décote ainsi calculée est soustrait à l’IFI brut.

Exemples de calcul de l'IFI

Simulation de calcul de l'IFI 1 : Patrimoine net taxable de 1,35 M€

Le patrimoine net taxable du foyer est de 1,35 M€ et dépasse donc le seuil d'imposition de l'IFI de 1,3 M€.
Le barème de l'IFI s'applique par tranches.

• De 0 à 800 000 €, taux d'imposition de 0 % = 0 €
• De 800 001 à 1 300 000 €, taux d'imposition de 0,5 % calculé sur 500 000 € = 2 500 €
• De 1 300 001 à 1 350 000 €, taux d'imposition de 0,7 % calculé sur 50 000 € = 350 €

Le montant total de l'IFI brut est de 2 850 €.

Comme le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 M€, la décote s'applique sur le calcul de l'IFI, selon la formule présentée plus haut. La décote s'élève à : 17 500 - (1,25 % x 1 350 000) = 625 €.

Ainsi, le montant de l'IFI net dû est de : 2 850 – 625 = 2 225 €.

Simulation de calcul de l'IFI 2 : Patrimoine net taxable de 2,0 M€

Le patrimoine net taxable du foyer est de 2 M€ et dépasse donc le seuil d'imposition de l'IFI de 1,3 M€.
Le barème de l'IFI s'applique par tranches de la façon suivante.

• De 0 à 800 000 €, taux d'imposition de 0 % = 0 €
• De 800 001 à 1 300 000 €, taux d'imposition de 0,5 % calculé sur 500 000 € = 2 500 €
• De 1 300 001 à 2 000 000 €, taux d'imposition de 0,7 % calculé sur 700 000 € =  4900 €

Le montant total de l'IFI brut est de 7 400 €. Aucune décote ne s'applique dans ce cas puisque le patrimoine net taxable est supérieur à 1,4 M€. Ainsi, le montant de l'IFI net dû par ce contribuable est de : 7 400 €.

Comment faire la déclaration de l'IFI ?

La déclaration de l’IFI se fait en même temps que la déclaration annuelle des impôts sur le revenu (ISR). Elle doit être réalisée en ligne sur le site impots.gouv.fr.  Il faut indiquer la valeur du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition et conserver les justificatifs (évaluations immobilières, dettes, etc.) qui devront être présentés en cas de contrôle fiscal.

Quelles sont les solutions d'optimisation de l'IFI ?

Plusieurs stratégies existent pour réduire légalement le montant de l'IFI :

• Donations et démembrement de propriété : réduire la base taxable en transmettant tout ou partie du patrimoine.

• Investissements défiscalisants : certains fonds éligibles permettent une réduction de l'’IFI.

• Organisation via une SCI : valorisation des parts sociales avec décote pour illiquidité et indivision.

• OBO immobilier (Owner Buy Out) : la stratégie de vente à soi-même qui permet de réduire voire d’annuler l’IFI tout en conservant son patrimoine.

👉 Découvrez notre dossier complet :

FAQ – En bref, tout savoir sur l’IFI

1. Qui doit payer l’IFI en 2025 ?

Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année est redevable de l’IFI. Le foyer fiscal est pris en compte dans son ensemble (conjoint, enfants mineurs rattachés).

2. Quels sont les biens immobiliers exonérés de l’IFI ?

La résidence principale bénéficei d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Ne sont pas soumis à l’IFI les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle et certains bois, forêts et biens ruraux sous conditions.

3. Comment faire la déclaration d'IFI ?

La déclaration IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, via l’imprimé n°2042-IFI disponible sur l’espace en ligne impots.gouv.fr. Les contribuables doivent y détailler leur patrimoine immobilier, dettes déductibles et calculer leur base imposable.

4. Comment fonctionne la décote de l’IFI ?

Lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, une décote vient réduire l’impôt calculé selon la formule suivante : 17 500 – (1,25 % × valeur nette taxable). Cette décote permet d'éviter un "saut" brutal d'imposition. Ce mécanisme atténue l’effet de seuil pour les contribuables qui dépassent légèrement le seuil d’imposition.

5. Quelles sont les solutions pour réduire ou optimiser son IFI ?

Plusieurs stratégies permettent de réduire ou d'annuler l'IFI en diminuant ou en annulant l’assiette taxable. Voici quelques solutions d'optimisation de l'IFI : le démembrement de propriété, l’investissement dans des fonds éligibles à la réduction IFI-PME, l’endettement immobilier, l’OBO immobilier (vente à soi-même).

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