Une zone tendue correspond à un périmètre sur lequel l’accès au logement est difficile que ce soit pour la location ou pour l’accession à la propriété (l’achat immobilier). Le classement en zone tendue concerne les agglomérations à forte densité urbaine, plus de 50 000 habitants. En zone tendue, la demande est supérieure à l’offre. Un bien mis en location trouve très rapidement preneur. Le passage en zone tendue à des conséquences pour la location mais aussi pour les propriétaires de biens immobiliers.
Des règles spécifiques s’appliquent en zone tendue avec des conséquences pour l’immobilier locatif.
La fixation du loyer lors de la relocation n'est plus libre mais encadrée dans les zones tendues. Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.
Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés. Cet encadrement du loyer en zone tendue ne s’applique pas non plus lors d’une 1ère mise en location.
Voici les quelques exceptions à l’encadrement du loyer en zone tendue.
Dans 3 cas, la fixation du loyer en zone tendue est totalement libre.
Dans 2 cas, la fixation du loyer en zone tendue est encadrée mais le nouveau loyer peut être supérieur à l'ancien.
Dans ces deux cas, qu'il s'agisse de travaux d'amélioration ou de sous-évaluation du loyer précédent, pour augmenter le loyer, la consommation en énergie primaire du logement doit obligatoirement être inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E. Les logements classés F et G sont donc exclus.
Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de la location nue (donc non meublée) à usage de résidence principale du locataire, le délai de préavis du locataire qui donne congé est d'une durée de trois mois. Dans certains cas, la durée du délai de préavis peut être réduite à un mois. Cela concerne notamment les zones dites "tendues" (article 17 alinea I), c'est-à-dire les zones présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande en logements. Le décret du 10 juin 2015 établit la liste des comprises comprises dans ces zones.
Le décret 2023-822 du 25/08/2023 a élargi le nombre de communes situées en zones tendues, donc concernées par le délai de préavis réduit à 1 mois. La liste des communes en zone tendue figure en annexe du décret n°2023-822 du 23 août 2023. Un simulateur permet de savoir si votre logement est situé en zones tendue.
Nuance essentielle à noter cependant. En zone tendue, le délai de préavis peut être réduit à un mois dès lors que le locataire en fait la demande dans sa lettre de congés, en évoquant la loi Alur et le motif lié aux "territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17". Le locataire doit préciser le motif permettant de bénéficier de la réduction du délai de préavis et le justifier lors de la notification de son congé. Si le locataire ne fait pas expressément cette demande dans son courrier, le préavis légal de 3 mois d'applique.
Enfin, selon la jurisprudence récente (Cour de cassation 11/01/2024), pour revendiquer le droit au préavis réduit à 1 mois, le locataire n'a plus à fournir un justificatif explicit. La référence à la loi Alur et la mention de l'adresse du logement concerné suffisent pour que la préavis soit réduit à 1 mois.
Les mesures annoncées dans le décret du 25 août 2023 s'appliquent à partir du 27 août 2023. En conséquence, les mesures s'appliquent aux nouveaux contrats conclus depuis le 27 août 2023 et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à cette date.
En clair ?
La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. L'idée est de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés.
Ainsi, les logements non meublés et habitables laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition sont imposables. Il existe cependant plusieurs exceptions où les logements en zone tendue ne sont pas concernés par la taxe sur les logements vacants :
Toujours dans l’objectif de lutter contre les difficultés d’accès au logement, une majoration allant de 5 et 60 % de la taxe d'habitation peut être fixée en zone tendue. Cette majoration de la taxe d’habitation a été appelée dans les médias « surtaxe d'habitation » ou « surtaxe de la taxe d’habitation ».
Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire). Alors que la taxe sur les logements vacants s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation dépend quant à elle d’une délibération du conseil municipal. La surtaxe d'habitation est donc une décision communale et un choix politique local.
Pour savoir si votre logement est situé sur une commune en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par le Gouvernement. Ce « simulateur de zone tendue » a été mis à jour suite à la modification de la liste des communes en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Voici la liste des communes de l’agglomération de Rennes en Ille-et-Vilaine (35) concernées par le passage en zone tendue par décret en date du 25 août 2023 : Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, La Chapelle-des-Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Melesse, Montgermont, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Pacé, Rennes, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Thorigné-Fouillard, Vezin-le-Coquet, Pont-Péan.
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