Comment vendre un appartement loué ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous envisagez de vendre un appartement actuellement loué ?

Cette vente est tout à fait possible, mais elle obéit à un cadre juridique spécifique. La présence d’un locataire implique le respect de règles strictes, de délais précis et d’un formalisme rigoureux. L’objectif est d’assurer une vente sécurisée, sans risque de contestation ni perte de temps.

Vendre un logement occupé ou un logement libre

Un appartement loué peut être vendu selon deux modalités.

La première consiste à vendre le bien occupé, avec le locataire en place. Cette vente peut intervenir à tout moment, y compris en cours de bail. Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux et le bail est automatiquement transféré à l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Cette solution permet une vente rapide, mais le prix est généralement ajusté à la baisse, car l’acheteur ne peut pas disposer immédiatement du logement pour l’occuper.

La seconde modalité consiste à vendre le bien libre de toute occupation. Pour cela, il est nécessaire de donner congé au locataire à l’échéance du bail, par le biais d’un congé pour vente. Cette option est souvent la plus favorable en termes de valorisation du bien, mais elle suppose d’anticiper la procédure en amont.

Dans le choix entre ces deux stratégies, plusieurs critères doivent être analysés en amont :

• l’objectif de vente (rapidité de transaction ou optimisation du prix),
• la durée restante du bail et sa date d’échéance,
• le profil d’acquéreur recherché (investisseur ou futur occupant),
• l’impact éventuel de l’occupation sur la valeur du bien.

Le congé pour vente : procédure et délais

Le congé pour vente est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut être délivré qu’à la fin du bail. Le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois avant l’échéance pour une location vide, et de trois mois pour une location meublée. À défaut, le congé est nul et le bail est reconduit.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre signature. Il doit obligatoirement contenir une offre de vente au bénéfice du locataire, incluant notamment :

• le prix de vente et les conditions essentielles de la transaction,
• la description du bien concerné,
• les mentions légales relatives au droit de préemption du locataire.

Le respect de ce formalisme est déterminant pour la validité de la procédure.

Le droit de préemption du locataire

Lorsque le congé pour vente est délivré, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acquérir le logement aux conditions indiquées. Il dispose de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. En cas d’acceptation avec recours à un prêt, ce délai est porté à quatre mois afin de permettre l’obtention du financement.

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les délais, le propriétaire peut vendre librement à un autre acquéreur, à un prix équivalent. Si le bien est ensuite proposé à un prix inférieur, l’offre doit être à nouveau présentée au locataire en priorité.

Points de vigilance

Certaines situations exigent une attention particulière. Les locataires âgés de plus de 65 ans, sous conditions de ressources, peuvent être considérés comme protégés. Dans ce cas, le congé pour vente n’est possible que si un relogement adapté leur est proposé.

Par ailleurs, toute irrégularité dans le congé (délais non respectés, mentions manquantes, notification non conforme) peut entraîner son annulation et la reconduction du bail. Il est donc essentiel de sécuriser la démarche.

Enfin, le choix entre vente occupée et vente libre doit être fait en tenant compte de l’impact sur le prix et du calendrier. Une vente occupée est généralement décotée, tandis qu’une vente libre permet une meilleure valorisation mais nécessite d’attendre l’échéance du bail et d’anticiper la procédure.

L’accompagnement LELIEVRE Immobilier

Vendre un appartement loué implique à la fois une maîtrise juridique et une approche commerciale adaptée. LELIEVRE Immobilier vous accompagne à chaque étape : définition de la stratégie de vente, estimation du bien en fonction de son occupation, sécurisation du congé pour vente et contrôle des délais, prise en compte des situations particulières, puis commercialisation ciblée auprès d’acquéreurs pertinents.

L’agence assure également l’organisation des visites dans le respect du locataire, la négociation et le suivi du dossier jusqu’à la signature notariale. Cet accompagnement vous garantit une vente conforme à la réglementation, optimisée et menée dans les meilleures conditions.

LELIEVRE Immobilier vous accompagne à chaque étape de vos projets immobiliers, avec une approche sur-mesure. Que ce soit pour acheter, vendre, louer, gérer un bien ou concrétiser un investissement, vous bénéficiez d’un interlocuteur qui coordonne l’ensemble des métiers : estimation, commercialisation, accompagnement administratif et juridique, visites, négociation et suivi jusqu’à la signature. L’objectif est simple : sécuriser vos démarches, optimiser vos décisions et vous permettre d’avancer sereinement, du premier échange jusqu’à la finalisation de votre projet.

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