Audit énergétique obligatoire et passoires thermiques : conséquences sur la vente et la location

Gel des loyers et interdiction de location des passoires thermiques

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

La mise en vente d'un logement doit être accompagnée depuis 2006 d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue sa consommation en énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce DPE permet de classer le logement avec des lettres allant de A à G. Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier, il doit faire réaliser un diagnostic de performance énergétique logement, sauf s’il possède déjà un DPE valide à la date de la vente.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une « passoire thermique » est un logement énergivore, c’est un logement à forte consommation en énergie, son diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G. Sa consommation annuelle en énergie dépasse le seuil de 450 kWh/m². C’est en dessous de ce seuil qu’un logement peut être qualité de « énergétiquement décent ».

Quelles obligations sur la location des passoires thermiques ?

A compter de 2023, les propriétaires bailleurs se voient imposer des contraintes sur le montant des loyers et sur la location des logements classés F et G (puis E), c’est à dire les passoires thermiques.

• Dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location.
• Dès 2025, les logements les moins bien isolés seront progressivement considérés comme indécents et le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux. Il sera interdit de louer les logements classé G à compter du 01/01/2025, classés F à compter du 01/01/2028 et classés E à compter du 01/01/2034.

Audit énergétique obligatoire et vente des logements énergivores

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?

L’audit énergétique réglementaire vient en complément du DPE. Il a pour objectif de contribuer aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du parc de logements français. Il apporte des informations complémentaires au DPE pour orienter l’acquéreur dans ses travaux de rénovation. Il est réalisé conformément aux modalités prévues dans l’arrêté définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation et applicable en France métropolitaine.

L'audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement. C’est donc un outil d’information de l’acquéreur mais la réalisation des travaux n’est pas obligatoire pour conclure la vente. L’audit énergétique doit être remis dès la première visite au potentiel acquéreur d’un bien immobilier en vente et il doit être joint à la promesse de vente.

Quels sont les biens concernés à venir par l'audit énergétique d'ici 2034 ?

Parmi les axes de la loi Climat et Résilience, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire devient obligatoire. L’audit énergétique doit être fourni aux futurs acquéreurs lors de la vente des logements en monopropriété et classés D, E, F et G, des logements considérés comme énergivores.

Cette obligation de réalisation de l’audit énergétique est progressive :

• 1er avril 2023 pour les logements classes F ou G, dits « passoires thermiques »
• 1er janvier 2025 pour les logements classe E,
• 1er janvier 2034 pour les logements classe D.

Que contient l'audit énergétique obligatoire ?

L’audit énergétique établit un état des lieux général du bien en tenant compte de ses performances thermiques et de ses équipements ainsi qu’une estimation de la performance du bâtiment en s'appuyant le DPE.

Cette proposition de travaux dans le cadre de l’audit énergétique réglementaire à pour but d’informer l’acquéreur afin qu'il intègre ces travaux de rénovation et d’amélioration énergétique dans son projet d'achat.

L’audit énergétique propose aux acquéreurs des logements à forte consommation en énergie des possibilités de travaux à réaliser, dans le but d’améliorer la performance énergétique et environnementale du bien immobilier, donc la lettre du DPE du logement. L’audit énergétique doit proposer, sous forme de deux scénarios au moins, les travaux de rénovation énergétique qu’il est possible de réaliser pour faire passer la lettre du DPE en classe C si le logement est classé F ou G avant travaux ou en classe B pour les logements classés E ou D avant travaux. A part en cas de contraintes spécifiques, la première étape des travaux proposés doit faire gagner au moins une classe et permettre d’atteindre au minimum la classe E.

Les travaux peuvent être réalisés en une seule fois ou par étapes et doivent être détaillés en indiquant les estimations suivantes :

• les économies d'énergie attendues et une fourchette d'économie théorique sur la facture d'énergie,
• le montant des travaux et les principales aides financières mobilisables (nationales et locales).

Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?

L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire : bureaux d'études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ou « Audit énergétique des bâtiments » (qualification OPQIBI 1905 pour le tertiaire et/ou habitations collective), entreprises certifiées « RGE offre globale », diagnostiqueurs immobiliers certifiés, sociétés d'architectures et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation.

Où trouver un auditeur énergétique ?

Pour trouver un professionnel pour réaliser l’audit énergétique réglementaire de votre logement, adressez-vous à LELIEVRE Immobilier.

Quelle est la durée de validité de l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est valable 5 ans.

Pour plus de détails sur les textes réglementaires, consultez le site du Gouvernement sur l'audit énergétique réglementaire.